Da quando è entrata in vigore, la nuova sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa è additata in molti ricorsi al vaglio della giurisprudenza amministrativa, perché chiaramente amplia il ventaglio delle possibilità tramite il nuovo accertamento di conformità semplificato che supera il concetto di doppia conformità per come lo conoscevamo fino all'avvento del DL 69/2024.

Sanatoria semplificata e sanatoria ordinaria: in pillole

Infatti, con l'art.36-bis, si è inserita nell'ordinamento una nuova, impattante regola secondo cui gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, devono essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Rispetto 'prima' (art.36) è davvero un bel cambiamento ma attenzione: la sanatoria classica, che richiede la doppia conformità sia urbanistica sia edilizia ieri e oggi, resta in vigore per gli abusi maggiori, come ad esempio quelli in totale difformità o in assenza di permesso di costruire.

Il caso: richiesta di sanatoria per diversi abusi edilizi

La sentenza 1296/2025 del 16 luglio scorso del Tar Campania ci porta in dote la richiesta di sanatoria semplificata per una serie notevole di abusi edilizi:

• a) la realizzazione di un manufatto posto sotto il livello del terreno e verosimilmente destinato a realizzare una piscina, in luogo della previsione di un volume tecnico per allocazione di impianti;
• b) l’ampliamento del piano seminterrato per circa 9,36 mq destinato in parte a garage e in parte a adibito a laboratorio o studio professionale, ma comunque realizzato al posto di un’area da destinare a “vuoto tecnico”;
• c) ulteriori ampliamenti al piano terraneo non previsti nella originaria progettazione;
• d) una tettoia realizzata in prosieguo delle opera contestata al precedente punto.

La corretta qualificazione delle opere: ristrutturazione o nuova costruzione?

Il punto centrale delle censure veicolate dai ricorrenti riguarda la corretta qualificazione delle opere sopracitate.

Secondo la ricostruzione di parte ricorrente le opere contestate ai proprietari sarebbero rientrate nella nozione di ristrutturazione edilizia e non già in quella di nuova costruzione; la divergenza tra alcune delle opere realizzate e i titoli ottenuti sarebbero state, a dire dei ricorrenti, assorbibili nella nozione di difformità parziale delle opere, con conseguente sanabilità ai sensi dell'art. 36 bis del TUE.

La tesi si struttura poi sull'ulteriore assunto in base al quale considerando la tipologia di opere le stesse sarebbero state da ritenere sanabili poiché conformi allo stato di diritto esistente al momento della presentazione dell'istanza.

Ciò avrebbe comunque consentito la loro sanabilità in via semplificata nell'attuale versione dell'art.36-bis TUE - già vigente al momento dell'esame dell’istanza - in quanto le opere sarebbero conformi agli attuali strumenti urbanistici.

Attenzione: quando non c'è conformità urbanistica

In primo luogo a fronte della contestazione del Comune riguardante l'aumento di volume parte ricorrente ha sostenuto che detto incremento sarebbe stato legittimato essendo stato eseguito nel periodo di vigenza del Piano Casa.

A rendere infondata nel merito la censura risulta sufficiente osservare che i ricorrenti non si sono a suo tempo valsi, o non hanno allegato di averlo fatto, delle regole del cd. Piano casa regionale. A questo punto il fatto che gli interessati non abbiano fruito delle norme di favore richiamate non può tradursi in un’illegittimità del provvedimento impugnato.

Né la disciplina risulta in alcun modo applicabile automaticamente in assenza di una previa istanza e di un corrispondente procedimento avviato dagli stessi interessati.

Questo esclude che l'incontroverso aumento volumetrico di circa 467 mc sia in alcun modo giustificabile.

Infatti, a differenza di quanto affermato dalla ricorrente, anche applicando l'attuale disciplina dell'art. 36 TUED, comunque, l’opera non sarebbe stata in linea con i vigenti strumenti urbanistici.

L'incremento volumetrico esclude la ristrutturazione

Una volta evidenziato che effettivamente vi sia stato un illegittimo incremento volumetrico, tanto basta ad affermare l’insussistenza delle doglianze attoree riguardanti la qualificazione delle opere come ristrutturazione edilizia e non come esecuzione di nuove opere abusive.

Difatti il criterio discretivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito dal fatto che, nel primo caso, vi sia assenza di variazioni del volume dell'altezza o della sagoma dell'edificio.

Pertanto, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.

Come sottolineato dalla condivisibile giurisprudenza amministrativa sull’argomento “Tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell'ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. n. 301 del 2002 in quanto, proprio perché non vi è più il limite della « fedele ricostruzione », si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi, per cui la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi” (T.A.R. Marche sez. n.809/2024).